Borettslag eller selveier? Dette bør du vite før du kjøper bolig

Skal du kjøpe bolig og lurer på om du bør velge borettslag eller selveier? Forskjellen handler om mer enn hva som står i boligannonsen. Hvordan boligen eies, vedlikeholdes og hvordan større kostnader finansieres, kan ha mye å si for deg som boligeier.

Begge eierformer kan være gode valg. Men borettslagsmodellen har noen fordeler som det kan være verdt å kjenne til.

Lill-Marita Stensby og Aina Therese Bjøringsøy jobber på forvaltningsavdelingen i KBBL, og kjenner godt til både borettslag og eierseksjonssameier. De mener spesielt måten vedlikehold og større investeringer organiseres og finansieres på, er viktig å være klar over når man sammenligner de to eierformene.

Forskjellen ligger først og fremst i eierskapet

Kjøper du bolig i et borettslag, kjøper du en andel i borettslaget som gir deg enerett til å bruke boligen. I et eierseksjonssameie kjøper og eier du selve seksjonen din og en andel av fellesarealene.

I det daglige er forskjellen ofte liten. Men når bygningen trenger vedlikehold, kan eierformen få større betydning.

Tak skal skiftes, fasader må vedlikeholdes, og vinduer, drenering og tekniske anlegg har begrenset levetid. Slike kostnader kommer uansett hvilken eierform du velger.

Det interessante, mener Lill og Aina, er hvordan ansvaret og finansieringen av disse arbeidene blir håndtert.

I borettslaget tar dere vare på verdiene sammen

En viktig fordel ved borettslagsmodellen er at den enkelte boligeier ikke står alene med ansvaret for de store bygningsmessige oppgavene.

Styret følger opp vedlikeholdet av den felles bygningsmassen, og nødvendige tiltak kan planlegges samlet over tid.

De understreker samtidig at eierformen i seg selv ikke er noen garanti for godt vedlikehold. Et godt styre, en sunn økonomi og en langsiktig vedlikeholdsplan er viktige forutsetninger. Men organiseringen og finansieringsmulighetene i et borettslag kan gjøre det enklere å gjennomføre nødvendig vedlikehold.

Fellesgjeld kan faktisk være en fordel

Fellesgjeld er et begrep mange boligkjøpere legger merke til, og som noen kanskje også blir litt skeptiske til. Men Lill og Aina mener det er viktig å se bak selve tallet.

For et borettslag kan muligheten til å ta opp felles lån være et viktig verktøy for å ivareta boligverdiene.

Når taket må skiftes eller fasaden rehabiliteres, kan borettslaget finansiere arbeidet gjennom lån med sikkerhet i borettslagets eiendom. Kostnaden fordeles deretter mellom andelseierne og betales normalt gjennom felleskostnadene.

For borettslag som er tilknyttet KBBL, kommer i tillegg fordelen av bankavtalen KBBL har fremforhandlet på vegne av borettslagene. Det gir borettslagene gunstige lånebetingelser, og renten på fellesgjelden vil derfor være lavere enn renten banken tilbyr på et privat lån.

I et eierseksjonssameie kan finansieringen være mer krevende. Større tiltak kan måtte finansieres gjennom oppsparte midler, ekstra innbetalinger eller finansiering hos den enkelte seksjonseier.

Rådet deres til boligkjøpere er derfor å ikke bare se på hvor stor fellesgjelden er, men også undersøke hva borettslaget har fått igjen for den.

Det samme gjelder felleskostnadene.

Felleskostnader må ses i sammenheng

Noen boligkjøpere reagerer på at felleskostnadene i et borettslag kan være høyere enn i et sameie. Men tallene kan være vanskelige å sammenligne dersom man ikke samtidig undersøker hva som er inkludert.

I borettslag inneholder felleskostnadene ofte blant annet renter og avdrag på fellesgjeld, ytre vedlikehold, offentlige avgifter, forsikring, strøm i fellesarealer og andre felles tjenester. Sameier har også felleskostnader og det samme grunnleggende behovet for å finansiere drift og vedlikehold.

En ekstra fordel: Du slipper dokumentavgiften

Det er også en annen økonomisk forskjell som er verdt å merke seg.

Ved kjøp av en brukt selveierbolig må kjøper som hovedregel betale dokumentavgift på 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi. Ved kjøp av en borettslagsandel betaler du ikke dokumentavgift. For en bolig til fire millioner kroner er forskjellen da 100.000 kroner.

For førstegangskjøpere, som gjerne har en strammere økonomisk ramme, kan dette være en betydelig fordel.

Se på helheten når du kjøper

Så hva er egentlig best, borettslag eller selveier?

Lill og Aina er tydelige på at det ikke finnes ett svar som passer for alle. Men de oppfordrer boligkjøpere til å se på helheten og ikke automatisk la seg skremme av begreper som fellesgjeld og felleskostnader.

Et veldrevet borettslag med god økonomistyring, en langsiktig vedlikeholdsplan og en bygningsmasse som blir tatt vare på, kan gi boligeierne både trygghet og forutsigbarhet.

For mange er nettopp dette en av styrkene ved borettslagsmodellen: Du kjøper ditt eget hjem, samtidig som du blir del av et fellesskap som tar ansvar for å ta vare på verdiene sammen.