Full kontroll med vedlikeholdsplan!

For fem år siden skaffet styret i Tors vei Borettslag seg vedlikeholdsplan. Erfaringen er at den tiårige planen har gjort vedlikeholdsarbeidet mer forutsigbart og enklere for alle.

Anita Midtbø er styreleder i Tors vei Borettslag som består av 12 enheter fordelt på fire bygg. Husene ble satt opp i 1958, og Anita har bodd der i 35 av disse årene. I rundt 30 år har hun sittet i styret – litt til og fra. Styrelederrollen har rullert litt, og nå er det igjen Anita som har vervet. 

10-årig plan

Styret har ansvar for å forvalte bygningsmassen i borettslaget, og Anita mener vedlikeholdsplanen er viktig i så måte.

– Planen gir oss bedre oversikt. Det som er så greit, er at alt blir skrevet inn i portalen. Vi vet at vi sannsynligvis må ta et stort løft i 2033 med tak, bordkledning og etterisolering av yttervegg for å få bedre energiklasse. Med denne oversikten kan vi planlegge det økonomisk, også med tanke på felleskostnadene, sier Anita.

Kommunikasjonsverktøy

I vedlikeholdsplanen er det visuell oversikt med grafer som viser forventede kostnadsoversikt for fremtidig vedlikehold år for år.

– Dette er også et fint grunnlag for å kommunisere innad i styret og med alle som bor her, ettersom den viser utviklingen så tydelig, mener styrelederen.

Teknisk avdeling

Borettslaget i Tors vei inngikk avtale med KBBL om vedlikeholdsplan i 2020. Planen er revidert tre ganger i perioden, sist tidlig på sommeren i år.

Wawrek Podraza er prosjektleder og bygningsingeniør ved teknisk avdeling i KBBL. Å utarbeide og revidere vedlikeholdsplaner er en viktig del av jobben hans.

– I dette arbeidet innleder vi med å snakke med styret og eventuell vedlikeholdsansvarlig, for å komme fram til en komplett oversikt over det som skal vedlikeholdes fremover, forteller Wawrek i KBBL.

Tilstandsbefaring

– Vi tar en grundig tilstandsbefaring der vi blant annet går over tak, vegger, vinduer, ventilasjonssystem, rør etc., og ser også på lekeplasser og utendørsområder. Utvendig er bruk av drone et viktig verktøy for oss. Når vi har gått gjennom hele borettslaget har vi grunnlag for å sette opp anbefalinger på både løpende vedlikehold og på større rehabiliteringer, og budsjettpriser på de ulike tiltakene.

Vedlikeholdsplanen går over 10 år, og oppdateres regelmessig.

– Vi har en grundig revisjon hvert andre år, men vi har dialog med styret for utkvittering av utførte tiltak hvert år. Dette gir en god oversikt for alle parter, og en visshet om at planen stemmer med planlagt vedlikehold, mener Wawrek.

Det dyreste folk eier

Anita mener vedlikeholdsplanen minsker usikkerheten for oss i styret.

– Vi betaler 25.000 annethvert år for å ha en oppdatert vedlikeholdsplan, og det synes jeg er en god investering. Det er to ting med dette. Vi styret har ikke byggfaglig kompetanse, og det er betryggende å få en vurdering fra fagfolk. Kostnadsoversikten over tid er også kjempeviktig, og sammen med Camilla i KBBL kan vi planlegge budsjettene slik at det ikke blir for store hopp i felleskostnaden.

– For meg personlig er vedlikeholdsplan som styringsverktøy en forutsetning for å sitte i styret. Vi har medansvar for det dyreste folk eier, og bare hos oss er samlet salgsverdi sikkert rundt 36 millioner kroner, sier Anita Midtbø.

Kan dukke opp overraskelser

I vedlikeholdsplanen foreslås det hvilke tiltak som skal gjennomføres år for år, men det er fullt mulig å flytte på tiltak i vedlikeholdsplanen dersom det dukker opp noe som gjør det aktuelt.

Det skjedde i Tors vei der de har oppgradert kloakkrør fra husvegger ut til kommunal hovedkum. – Det ble et uventet problem med kloakken, og vi fikk råd om å ta det ordentlig når man først måtte grave opp veien. Dette kostet hundretusener, og vi tok opp lån for å finansiere det, forteller Anita.

Forebyggende vedlikehold er besparende

Regelmessig vedlikehold gjør at bygg og bygningsdeler holder lenger.

– Jeg opplever økt forståelse for at vedlikehold er viktig, sier Camilla Larsen Thomassen i KBBL. Hun og kollegene på forvaltning skal snart i gang med budsjettene i borettslagene for neste år, og da er vedlikeholdsposten viktig.

– Vi setter av penger til vedlikehold, og minimum som settes av er 6.800,- pr enhet, mens snittavsetningen er kr 10.600 for blokkleiligheter og 12.000 for Småhus/Rekkehus,-. Med vedlikeholdsplan som viser hva som kommer av vedlikehold framover, blir det enda enklere å budsjettere riktig, sier Camilla.